conservación por completo”, siendo “tratadas sin consideración las decoraciones”, que en 1875 estaban “tan sucias y deterioradas como el adorno de la sala” cuyo techo estaba “cubierto de goteras”, por lo que ese mismo año –tras la Proclamación de Alfonso XII- volvió a manos del Real Patrimonio, que emprendió diversas mejoras, pues la Guía Colombina de 1893 advierte que “se han llevado a efecto reformas de alguna importancia en los últimos tiempos”, que debieron incluir una ampliación del aforo, pues según Viñas en 1890 era “capaz para unos 800 espectadores”, cuando –según un
Inventario General de 1926 citado por Madruga Real- contaba con “un telón de boca con sus accesorios”, además de otros 10 telones de fondo, un rompimiento, 13 bambalinas, 45 vestidores, 3 “salones completos” incluido “ una de casa pobre”, un templo, 3 “panteones de Tenorio”, además de “una caja de truenos y una rueda de lluvias” para los efectos especiales.
Sin embargo, en 1932 –tras la proclamación de la II Republica- el edificio fue arrendado por un empresario que propuso adaptarlo para que pudiese servir también como cine. Con este fin, los arquitectos Miguel Durán y Ramón Aníbal Álvarez efectuaron un completo levantamiento del edificio entre julio y septiembre del siguiente año –con una sección donde se aprecian los palcos del proscenio- que permite ilustrar los cambios efectuados desde el Plano de la Junta General de Estadísticas antes citado, aunque el proyecto definitivo de reforma fue firmado en noviembre por el arquitecto Julián Laguna Serrano, que modificó la fachada –enrasando el característico almohadillado “a la francesa” original-, dio doble altura al vestíbulo y unifico la sala, eliminando los palcos y su pasillo de acceso para extender el patio de butacas y los dos anfiteatros previstos hasta las paredes perimetrales, con un importante incremento del aforo. Esta reforma implico además la sustitución total de la estructura –que se rehizo en hormigón armado- y de la decoración, al ensancharse la embocadura y modificarse los petos de los palcos volados –aunque se conservó la antigua pintura del techo, transformando el hueco para la lámpara en un tondo decorativo rodeado por una gruesa moldura-.
En este estado permaneció el edificio –excluidas algunas reformas menores efectuadas en 1951, 1954 y 1955- hasta su cierre en 1988; planteándose dos años después su completa rehabilitación para uso teatral siguiendo la feliz experiencia del Real Coliseo Carlos III de el Escorial, que había sido recuperado entre 1974 y 1978 por el arquitecto Mariano Bayón Álvarez. Para ello la Comunidad de Madrid convocó en 1990 un concurso restringido al que presentaron propuestas el propio Bayón, Ángel Luis Fernández Muñoz y Miguel Verdú Belmonte, resultando ganador el primero con un proyecto que preveía la estricta reintegración de la sala a su hipotético estado original –derribando la estructura de hormigón construida por Laguna y reduciendo el aforo a 550 plazas-, y la mejora del escenario con la ampliación de su caja escénica y la dotación de los servicios indispensables en una instalación de sus características.